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Generaldirektor Helmuth Moroder, Ulrike Pichler, Direktorin der Abteilung für Vermögen und Paolo Bega vom Schätzamt der Aut. Prov. Bozen erklären Details

In Anbetracht der über diverse lokale Medien verbreiteten Aussagen zum Wert der Immobilien für die städtebauliche Umgestaltung der Fläche zwischen der Südtiroler Straße, der Garibaldistraße, der Bahnhofsallee und der Perathonerstraße, halten es die in das Verfahren eingebundenen Verwaltungen für opportun und notwendig, einige wichtige Aspekte in die Diskussion einzubringen, damit ein umfassender Überblick über die Thematik sichergestellt wird.
Nachdem die Rechtsnormen in diesem Bereich vorsehen, dass der Wert aller wirtschaftlich relevanten Leistungen, die im Rahmen dieses Verfahrens erbracht werden, vom Landesschätzamt festgelegt wird, nahmen die Fachleute des Landesschätzamtes den gesetzlichen Vorgaben entsprechend und auf ausdrückliches Verlangen der Dienststellenkonferenz eine entsprechende Schätzung vor. In Anbetracht der außerordentlichen Komplexität des Projekts, bei dem neben der reinen Immobilienbewertung auch übergeordnete fachliche und wirtschaftliche Betrachtungen eine Rolle spielen, hat sich das Landesschätzamt Unterstützung durch Dr. Flavio Paglia, einen der italienweit renommiertesten Experten auf diesem Gebiet, geholt. Dieses Expertenteam hat sich u. a. mit folgenden schätzungsrelevanten Punkten befasst:

1) mit der Schätzung des Werts der gemeindeeigenen Flächen und der Ausgleichszahlungen, die der Stadt Bozen für die Umsetzung des von der KHB vorgelegten Umgestaltungsprojekts im Ausmaß von 197.000 m auf der Grundlage des entsprechenden Stadtratsbeschlusses zustehen;
2) mit der Prüfung der Angemessenheit des von KHB entrichteten Preises für den Ankauf der auf dem PSU-Areal vorhandenen Bestandsgebäude.

1. Dem Abschluss der wirtschaftlichen Vereinbarung mit KHB und der Ausarbeitung der programmatischen Vereinbarung, deren Wert sich auf insgesamt 99,1 Millionen Euro beläuft, ging die Schätzung des Werts der gemeindeeigenen Flächen und der Ausgleichszahlungen zu Gunsten der Stadt Bozen voraus.
Die Baumasse, auf die sich der Schätzwert im Wesentlichen bezieht, ist noch zu errichten (Faktor Fläche), während es sich bei den von KHB erworbenen Liegenschaften um bereits bestehende Gebäude handelt (Büro- und Wohnhäuser - Faktor Fläche+Gebäude). Dementsprechend ist eine Gegenüberstellung der beiden Beträge nicht zielführend und fachlich unangebracht, denn damit würden zwei vollkommen unterschiedliche Sachverhalte - der Faktor "Fläche" und der "Faktor Fläche+Gebäude" miteinander "vermischt", was weder zutreffend noch zulässig wäre.
Der Schätzungspreis entspricht dabei dem Mittelwert der gesamten verbaubaren Baumasse, die im Sinne einer gemischten Nutzung sowohl für Wohnzwecke als auch für Handels- und Dienstleistungstätigkeiten, für Beherbergungsstrukturen und öffentliche Einrichtungen verwendet wird. Betrachtet man nur den Schätzungswert, ist die Nutzung des Areals für Handels- und Wohnzwecke wirtschaftlich sicherlich am rentabelsten, gefolgt von den Dienstleistungsflächen. Am niedrigsten ist der Marktwert der Beherbergungsflächen. Zudem fließen in die Gesamtbaumasse auch nicht veräußerbare Räumlichkeiten (Verbindungsbereiche und -flächen, Technikräume) mit ein, die nicht zur Wertschöpfung beitragen, sondern im Zuge der Ermittlung des Umwandlungswertes für das Gesamtprojekt als Kostenfaktor betrachtet werden und keine Erlöse erzielen.

Bewertet werden demnach also nicht die einzelnen Immobilieneinheiten, sondern der Baukörper als Ganzes, mit all seinen Erlös- und Kostenfaktoren.
Bei der Wertermittlung wurde nach der Methode des Umwandlungswertes verfahren. Bei diesem Verfahren wird vom Marktwert der veräußerbaren Immobilieneinheiten ausgegangen, von dem alle relevanten Kostenfaktoren abgezogen werden.

Für die verschiedenen Nutzungsformen wurden folgende Marktwerte angenommen:

- Handelsflächen: 7.800,00 Euro/m²;
- Wohnflächen: 5.550,00 Euro/m²;
- Dienstleistungsflächen, einschl. der öffentlichen Flächen: 4.550,00 Euro/m²
- Tiefgaragen: 47.400,00 Euro pro Stellplatz.

Es handelt sich hierbei um Werte, die ohne Unterscheidung auf alle veräußerbaren Flächen des Areals anzuwenden sind, und es sind hohe Beträge, die heute in Anbetracht des seit Jahren schwächelnden Immobilienmarktes und des damit einhergehenden Preisverfalls kaum noch zu erzielen wären. Darüber hinaus hat dieses Projekt in seiner Gestaltungsform kaum etwas mit den üblichen Immobiliengeschäften gemeinsam, bei denen meist einzelne Immobilieneinheiten veräußert werden.
Im Rahmen dieses Projekts wurden die jeweiligen Höchstpreise herangezogen, die im Zuge einer Marktanalyse ermittelt wurden (Immobilienratings). Üblicherweise wird bei Schätzungen ein Mittelwert zwischen dem Niedrigst- und dem Höchstwert gebildet. In diesem Fall aber hat man nicht nur das gesamte Marktpotential ausgeschöpft, sondern die aus der Marktanalyse hervorgegangenen Höchstpreise zusätzlich um 5% erhöht, zumal von dem Projekt eine besondere Relevanz ausgeht, die eingehend analysiert und anhand entsprechender Koeffizienten berechnet wurde.
Zwecks Ermittlung des Umwandlungswertes wurde bei der Berechnung der Baukosten und aller weiteren Kosten auf die zuverlässigsten Standardwerke in diesem Bereich, wie das Landesrichtpreisverzeichnis für Bauleistungen und das Preisverzeichnis der Ingenieur- und Architektenkammer, zurückgegriffen.
Alle Posten, die für die Schätzung des an die Stadtgemeinde Bozen zu entrichtenden Preises für die Abtretung der Flächen und die Umsetzung des Bauprojekts relevant sind, wurden in Hinblick auf ihr Potential abgewogen, anhand objektiver Daten abgeglichen und einer fachlichen Prüfung unterzogen.
Die Schätzung ist unmittelbar und untrennbar an die Umsetzung des KHB-Projekts gekoppelt, das von der Dienststellenkonferenz genehmigt wurde.
Entsprechend wurde die endgültige Schätzsumme auf der Grundlage der genehmigten Projektunterlagen berechnet.

2. Gebäude im Eigentum von KHB

KHB hat auf dem Areal, auf dem das neue Kauhaus entstehen soll, einige Bestandsgebäude erworben. Es handelt sich hierbei um das Haus in der Garibaldistraße 20, das Hotel Alpi, die im Privateigentum befindlichen Büros im "Trade Center", das ehemalige Telecom-Gebäude und die Garage City Parking.
In diesem Fall sprechen wir von einem bestimmten Preis (der bereits erzielt wurde), nicht von einem Wert (der eine Schätzung des voraussichtlich erzielbaren Verkaufspreises darstellt). Mit den ca. 52 Millionen Euro, die bereits entrichtet wurden, hat KHB also bereits bestehende Gebäude erworben. Der Kubikmeterwert für die Einräumung der Möglichkeit zur Errichtung eines Gebäudes ist etwas anderes. Ein Vergleich zwischen diesen beiden Daten ist nicht nur irreführend, sondern auch fachlich unangebracht und sorgt in Hinblick auf die vorgenommenen Bewertungen höchstens für Verwirrung.

Die Wohn-, Dienstleistungs- und Hotelgebäude, die von KHB erworben wurden, entsprechen einer Handelsfläche von etwa 12.000m².
Für die Garage City Parking wurde zur Berechnung der Kapazität die Anzahl der Stellplätze herangezogen.
Den Schätzungen zufolge hat KHB die Wohngebäude zu einem Durchschnittspreis von ca. 2.790,00 Euro/m² erworben. Für die Garage City Parking wurden ausgehend von der Stellplatzkapazität insgesamt 19 Millionen Euro bezahlt. Der Gesamtpreis, den KHB im Zuge der Verhandlungen mit den Eigentümern zu zahlen bereit war, um das Projekt in seiner Gesamtheit umsetzen zu können, ist folglich die einzige effektive und dokumentierte Preisaussage.

Betrachtet man die durchgeführten Schätzungen, sind die Ausgleichszahlungen zugunsten der Stadt Bozen in Höhe von 99,1 Millionen Euro und der von KHB bezahlte Kaufpreis für die Immobilien in Höhe von 50,99 Millionen angemessen.

Weitere Vergleichsmöglichkeiten bieten die kürzlich festgelegten Schätzwerte für einen Baugrund in der Südtiroler Straße, der in unmittelbarer Nachbarschaft zum Kaufhaus-Areal liegt: Obschon sich der Ausschreibungspreis in Höhe von 574,00 Euro/m (Flächenwert pro m verbaubares Volumen) auf eine bauliche Nutzung für Handels- und Dienstleistungszwecke bezog und damit keine Nutzungsformen beinhaltete, die auf dem Immobilienmarkt weniger Potential entfalten, verlief das Versteigerungsverfahren zweimal ergebnislos. Dies zeigt, dass der für dieses in seiner Ausgestaltung nicht alltägliche Projekt festgelegte Schätzwert in Höhe von ca. 500,00 €/m, der für das gesamte mögliche Bauvolumen, für unterschiedliche Nutzungsformen und auch für die nicht veräußerlichbaren Räumlichkeiten gilt, in seiner Höhe angemessen ist.

Der Schätzpreis ist, wie bei Verfahren der öffentlichen Hand üblich, ein Ausgangspreis. Der endgültige Preis wird vom freien Markt bestimmt und kann je nach wirtschaftlicher Entwicklung und Marktdynamik auch über diesem Preis liegen. Dies wird die öffentliche Ausschreibung zeigen, die der Umsetzung des PSU zugrunde liegen wird.

Helmuth Moroder, Ulrike Pichler und Paolo Bega

(pr)