PSU: Stellungnahme der Gemeinde zum Wert der Immobilien
In Anbetracht der über diverse lokale Medien verbreiteten
Aussagen zum Wert der Immobilien für die
städtebauliche Umgestaltung der Fläche zwischen der
Südtiroler Straße, der Garibaldistraße, der
Bahnhofsallee und der Perathonerstraße, halten es die in das
Verfahren eingebundenen Verwaltungen für opportun und
notwendig, einige wichtige Aspekte in die Diskussion einzubringen,
damit ein umfassender Überblick über die Thematik
sichergestellt wird.
Nachdem die Rechtsnormen in diesem Bereich vorsehen, dass der Wert
aller wirtschaftlich relevanten Leistungen, die im Rahmen dieses
Verfahrens erbracht werden, vom Landesschätzamt festgelegt
wird, nahmen die Fachleute des Landesschätzamtes den
gesetzlichen Vorgaben entsprechend und auf ausdrückliches
Verlangen der Dienststellenkonferenz eine entsprechende
Schätzung vor. In Anbetracht der außerordentlichen
Komplexität des Projekts, bei dem neben der reinen
Immobilienbewertung auch übergeordnete fachliche und
wirtschaftliche Betrachtungen eine Rolle spielen, hat sich das
Landesschätzamt Unterstützung durch Dr. Flavio Paglia,
einen der italienweit renommiertesten Experten auf diesem Gebiet,
geholt. Dieses Expertenteam hat sich u. a. mit folgenden
schätzungsrelevanten Punkten befasst:
1) mit der Schätzung des Werts der gemeindeeigenen
Flächen und der Ausgleichszahlungen, die der Stadt Bozen
für die Umsetzung des von der KHB vorgelegten
Umgestaltungsprojekts im Ausmaß von 197.000 m auf der
Grundlage des entsprechenden Stadtratsbeschlusses zustehen;
2) mit der Prüfung der Angemessenheit des von KHB entrichteten
Preises für den Ankauf der auf dem PSU-Areal vorhandenen
Bestandsgebäude.
1. Dem Abschluss der wirtschaftlichen Vereinbarung mit KHB und der
Ausarbeitung der programmatischen Vereinbarung, deren Wert sich auf
insgesamt 99,1 Millionen Euro beläuft, ging die Schätzung
des Werts der gemeindeeigenen Flächen und der
Ausgleichszahlungen zu Gunsten der Stadt Bozen voraus.
Die Baumasse, auf die sich der Schätzwert im Wesentlichen
bezieht, ist noch zu errichten (Faktor Fläche), während
es sich bei den von KHB erworbenen Liegenschaften um bereits
bestehende Gebäude handelt (Büro- und Wohnhäuser -
Faktor Fläche+Gebäude). Dementsprechend ist eine
Gegenüberstellung der beiden Beträge nicht
zielführend und fachlich unangebracht, denn damit würden
zwei vollkommen unterschiedliche Sachverhalte - der Faktor
"Fläche" und der "Faktor Fläche+Gebäude" miteinander
"vermischt", was weder zutreffend noch zulässig
wäre.
Der Schätzungspreis entspricht dabei dem Mittelwert der
gesamten verbaubaren Baumasse, die im Sinne einer gemischten
Nutzung sowohl für Wohnzwecke als auch für Handels- und
Dienstleistungstätigkeiten, für Beherbergungsstrukturen
und öffentliche Einrichtungen verwendet wird. Betrachtet man
nur den Schätzungswert, ist die Nutzung des Areals für
Handels- und Wohnzwecke wirtschaftlich sicherlich am rentabelsten,
gefolgt von den Dienstleistungsflächen. Am niedrigsten ist der
Marktwert der Beherbergungsflächen. Zudem fließen in die
Gesamtbaumasse auch nicht veräußerbare
Räumlichkeiten (Verbindungsbereiche und -flächen,
Technikräume) mit ein, die nicht zur Wertschöpfung
beitragen, sondern im Zuge der Ermittlung des Umwandlungswertes
für das Gesamtprojekt als Kostenfaktor betrachtet werden und
keine Erlöse erzielen.
Bewertet werden demnach also nicht die einzelnen
Immobilieneinheiten, sondern der Baukörper als Ganzes, mit all
seinen Erlös- und Kostenfaktoren.
Bei der Wertermittlung wurde nach der Methode des Umwandlungswertes
verfahren. Bei diesem Verfahren wird vom Marktwert der
veräußerbaren Immobilieneinheiten ausgegangen, von dem
alle relevanten Kostenfaktoren abgezogen werden.
Für die verschiedenen Nutzungsformen wurden folgende Marktwerte angenommen:
- Handelsflächen: 7.800,00 Euro/m²;
- Wohnflächen: 5.550,00 Euro/m²;
- Dienstleistungsflächen, einschl. der öffentlichen
Flächen: 4.550,00 Euro/m²
- Tiefgaragen: 47.400,00 Euro pro Stellplatz.
Es handelt sich hierbei um Werte, die ohne Unterscheidung auf
alle veräußerbaren Flächen des Areals anzuwenden
sind, und es sind hohe Beträge, die heute in Anbetracht des
seit Jahren schwächelnden Immobilienmarktes und des damit
einhergehenden Preisverfalls kaum noch zu erzielen wären.
Darüber hinaus hat dieses Projekt in seiner Gestaltungsform
kaum etwas mit den üblichen Immobiliengeschäften
gemeinsam, bei denen meist einzelne Immobilieneinheiten
veräußert werden.
Im Rahmen dieses Projekts wurden die jeweiligen Höchstpreise
herangezogen, die im Zuge einer Marktanalyse ermittelt wurden
(Immobilienratings). Üblicherweise wird bei Schätzungen
ein Mittelwert zwischen dem Niedrigst- und dem Höchstwert
gebildet. In diesem Fall aber hat man nicht nur das gesamte
Marktpotential ausgeschöpft, sondern die aus der Marktanalyse
hervorgegangenen Höchstpreise zusätzlich um 5%
erhöht, zumal von dem Projekt eine besondere Relevanz ausgeht,
die eingehend analysiert und anhand entsprechender Koeffizienten
berechnet wurde.
Zwecks Ermittlung des Umwandlungswertes wurde bei der Berechnung
der Baukosten und aller weiteren Kosten auf die
zuverlässigsten Standardwerke in diesem Bereich, wie das
Landesrichtpreisverzeichnis für Bauleistungen und das
Preisverzeichnis der Ingenieur- und Architektenkammer,
zurückgegriffen.
Alle Posten, die für die Schätzung des an die
Stadtgemeinde Bozen zu entrichtenden Preises für die Abtretung
der Flächen und die Umsetzung des Bauprojekts relevant sind,
wurden in Hinblick auf ihr Potential abgewogen, anhand objektiver
Daten abgeglichen und einer fachlichen Prüfung
unterzogen.
Die Schätzung ist unmittelbar und untrennbar an die Umsetzung
des KHB-Projekts gekoppelt, das von der Dienststellenkonferenz
genehmigt wurde.
Entsprechend wurde die endgültige Schätzsumme auf der
Grundlage der genehmigten Projektunterlagen berechnet.
2. Gebäude im Eigentum von KHB
KHB hat auf dem Areal, auf dem das neue Kauhaus entstehen soll,
einige Bestandsgebäude erworben. Es handelt sich hierbei um
das Haus in der Garibaldistraße 20, das Hotel Alpi, die im
Privateigentum befindlichen Büros im "Trade Center", das
ehemalige Telecom-Gebäude und die Garage City Parking.
In diesem Fall sprechen wir von einem bestimmten Preis (der bereits
erzielt wurde), nicht von einem Wert (der eine Schätzung des
voraussichtlich erzielbaren Verkaufspreises darstellt). Mit den ca.
52 Millionen Euro, die bereits entrichtet wurden, hat KHB also
bereits bestehende Gebäude erworben. Der Kubikmeterwert
für die Einräumung der Möglichkeit zur Errichtung
eines Gebäudes ist etwas anderes. Ein Vergleich zwischen
diesen beiden Daten ist nicht nur irreführend, sondern auch
fachlich unangebracht und sorgt in Hinblick auf die vorgenommenen
Bewertungen höchstens für Verwirrung.
Die Wohn-, Dienstleistungs- und Hotelgebäude, die von KHB
erworben wurden, entsprechen einer Handelsfläche von etwa
12.000m².
Für die Garage City Parking wurde zur Berechnung der
Kapazität die Anzahl der Stellplätze herangezogen.
Den Schätzungen zufolge hat KHB die Wohngebäude zu einem
Durchschnittspreis von ca. 2.790,00 Euro/m² erworben. Für
die Garage City Parking wurden ausgehend von der
Stellplatzkapazität insgesamt 19 Millionen Euro bezahlt. Der
Gesamtpreis, den KHB im Zuge der Verhandlungen mit den
Eigentümern zu zahlen bereit war, um das Projekt in seiner
Gesamtheit umsetzen zu können, ist folglich die einzige
effektive und dokumentierte Preisaussage.
Betrachtet man die durchgeführten Schätzungen, sind die Ausgleichszahlungen zugunsten der Stadt Bozen in Höhe von 99,1 Millionen Euro und der von KHB bezahlte Kaufpreis für die Immobilien in Höhe von 50,99 Millionen angemessen.
Weitere Vergleichsmöglichkeiten bieten die kürzlich festgelegten Schätzwerte für einen Baugrund in der Südtiroler Straße, der in unmittelbarer Nachbarschaft zum Kaufhaus-Areal liegt: Obschon sich der Ausschreibungspreis in Höhe von 574,00 Euro/m (Flächenwert pro m verbaubares Volumen) auf eine bauliche Nutzung für Handels- und Dienstleistungszwecke bezog und damit keine Nutzungsformen beinhaltete, die auf dem Immobilienmarkt weniger Potential entfalten, verlief das Versteigerungsverfahren zweimal ergebnislos. Dies zeigt, dass der für dieses in seiner Ausgestaltung nicht alltägliche Projekt festgelegte Schätzwert in Höhe von ca. 500,00 €/m, der für das gesamte mögliche Bauvolumen, für unterschiedliche Nutzungsformen und auch für die nicht veräußerlichbaren Räumlichkeiten gilt, in seiner Höhe angemessen ist.
Der Schätzpreis ist, wie bei Verfahren der öffentlichen Hand üblich, ein Ausgangspreis. Der endgültige Preis wird vom freien Markt bestimmt und kann je nach wirtschaftlicher Entwicklung und Marktdynamik auch über diesem Preis liegen. Dies wird die öffentliche Ausschreibung zeigen, die der Umsetzung des PSU zugrunde liegen wird.
Helmuth Moroder, Ulrike Pichler und Paolo Bega
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